冯仑：奥运“馒头”可以持续吃

最近有些地方房屋交易量在萎缩，特别是高档住宅，于是有朋友问我：房价会不会掉？尤其奥运之后房价是涨是跌？

从最近的政策和市场反应来看，我觉得地产行业进入了一个市场结构调整的阶段。两年前政府出台了很多抑制房价过热的政策，其针对的重点是开发商，希望开发商能够降低房价，舆论也开始对开发商发起道德谴责，因为他们认为房价是开发商炒起来的。这近两年政府意识到房价的问题是一个很综合的问题，个别开发商可能导致个别楼盘价格上涨，但全国性的市场看涨不可能是房地产商合谋造成的。更何况单个房地产商占的市场份额非常小，最大的地产公司也就占全国市场份额的2%，根本不足以影响整体价格。

最近政府政策方向已越来越清晰，把关注点放在地方政府、中央政府自身上，政府开始下力气解决好70%人群的保障房的问题，即把住房市场分成两部分： 30%由市场管， 70%由政府管，政府管的这部分从廉租房到双限房，中间产权形态各不相同，政策明确后带动大家对未来大量的低价房、保障房、廉租房预期提高，很多原来准备去市场上买房的人开始寄希望于未来能够通过政府的双限房或经济适用房来解决住房问题。

前一段政府出台一些政策针对第二套住房问题，包括针对外资进入问题，使得需求也受到了抑制，市场上这部分房子交易开始减缓，价格比较稳定，甚至有往下降的可能性。所有这些综合因素导致目前房价平稳，大家仍在等待、观望。

这种转型还将持续一段时间，大概三年后就会变成非常清楚的两条道，可能市场30%这部分会有涨有落，但70%这部分保障性住房会一直会稳定在一个位置，就像新加坡80%的人住在政府的公共租屋一样，尽管新加坡地产市场这部分今年已涨了100%，但老百姓生活没有受到影响。

关于奥运会后房价会不会降的问题，我个人觉得不用担心。因为所有以往的奥运城市，都是GDP10000美金以上的城市，在这样的城市召开奥运会相当于让一个吃饱的人再吃一个馒头，他吃不下去，就会出现奥运会结束后馒头放在那没人吃的情况，而北京GDP目前才6000美金，全国GDP才2000美金，奥运会的召开相当于给一个没有吃饱的人送了一个馒头，他很需要，而且奥运之后他还能接着吃，继续去消化。

我觉得奥运经济是一个高速成长的经济体，在中国高速成长的环境下，奥运经济对地产市场影响不会很大，奥运之后的市场不会像大家预期这样暴涨、暴跌，而是会有一个比较稳定的过程。

转载于冯仑个人电子杂志：《风马牛》第十五期